Projet du Capitole

1-Approbation du recours à un marché de conception réalisation pour la - renaissance du cinéma Le Capitole et la réalisation d’un programme de logement

La délibération que vous proposez à notre vote, porte sur la mise en œuvre du projet immobilier du Capitole ; elle est nécessaire à votre choix d’en faire un projet mixte Logement en accession/réhabilitation du Cinéma.

Le projet immobilier qui avait été annulé par la mobilisation de l’association il y a plus de 10 ans est revenu en force. Sur les 1605 m² de surface HO prévus dans l’opération soumis à notre délibération. il en représente plus de 60%.

A ce titre je dois rappeler que le Territoire dans son approbation du PLU en mars 2017 a supprimé, dans des conditions illégales, c’est-à-dire sans commission d’enquête publique complémentaire, la réserve sur l’ensemble du bâtiment qui avait été placée par le conseil municipal de Saint Maurice en décembre 2015 lorsqu’il a arrêté le PLU, et qui justifiait et justifierait encore la préemption de l’immeuble, acquis en juin 2016. Cette illégalité pose un problème démocratique et fragilise le dossier d’autant que le projet immobilier occupe la part principale du projet.

Du projet initial il ne reste donc plus que la façade, protégée. Cela étant dit en décembre 2021, le Groupe Saint-Maurice en commun a deux objectifs :

1- Aménager 3 salles de cinéma et prévoir leur financement

2- Le Projet du Capitole doit être intégré dans le Projet immobilier qui va s’engager sur la parcelle attenante qui est compte tenu de son importance un véritable projet d’aménagement.

1-Aménager 3 salles de cinéma

Sur la nécessité d’avoir 3 salles. Elle se justifie bien entendu par notre souhait de programmer tout à la fois des films d’arts et essai et des fims généralistes, sur la base d’une fréquentation de 60 000 spectateurs par an. Mais nous vivons aujourd’hui une évolution dans la fréquentation des salles de cinéma, la crise sanitaire et le système de distribution l’a fait chuter, peut-être durablement. Et paradoxalement ce sont les cinémas de quartier qui s’en sortent le mieux à condition de créer des lieux d’échanges, et d’éducation à l’image, des lieux culturels autour u 7ème arts. L’aménagement de la troisième salle, pourrait notamment avoir cette finalité. Elle est indispensable. Nous proposons donc d’aménager trois salles. En ce sens nous ne serons pas plus royaliste roi, puisque, M Le Maire, vous vous êtes engagé à l’aménager. En effet dans vos vœux pour 2019, avant le COVID, vous avez annoncé la création d’une troisième salle sur le foncier derrière le Capitole, (vous ne l’avez pas reprise dans votre programme municipal pour le mandat 2020-2026 ). A l’époque la vente de la propriété du docteur Petit n’était pas réalisée, et la commune pouvait avoir la main sur les 2880 m², en préemptant. Vous avez laissé courir le marché et aujourd’hui la propriété Petit a été acquise pour la modique somme de 9 100 000 par la société PROVINI encore PROVINI ; l’acte est paru aux hypothèques.

Alors que faire ?

Comment négocier avec la société PROVINI, ? quelle est votre marge de manœuvre pour satisfaire votre engagement d’une troisième salle ? Par ailleurs, compte tenu de l’importance de la surface du projet immobilier PROVINI sur la Villa des Epinettes, c’est un véritable projet d’aménagement qui va bouleverser la structure du bâti de cette Villa que je connais depuis ma tendre enfance. PROVINI peut construire autour de 40 logements sur une bande de terrain qui va de la rue des Epinette jusqu’au fond de la dernière parcelle. L’emprise de ce projet est impressionnante.

2-Intégrer le Capitole dans le projet d’aménagement de la villa des Epinettes et créer les conditions d’une concertation publique avec le promoteur * en bas du texte

Aussi pour le Groupe Saint-Maurice en commun, créer les conditions d’un aménagement concerté avec le promoteur PROVINI nous paraît devoir être étudié sur 7 critères :

1- La négociation avec le promoteur sur le foncier nécessaire à la troisième salle

2- La maîtrise de la densification de la Villa, au-delà des règles du PLU. La morphologie doit être respectée. On voit bien le tsunami urbain engendré sur le secteur pavillonnaire de la rue Cuif et la rue de la Pompe par le projet de la rue des Amandiers. Ses riverains s’insurgent à juste titre. J’invite les mauritiens du plateau à signer leur pétition.

3- La maîtrise de la densification va jusqu’à la maîtrise des flux donc jusqu’à la maîtrise des réseaux, viaires, d’assainissement et d’eau potable dans un secteur de carrière. La voie de la villa des Epinettes est une voie privative. Ces enjeux doivent être discutés avec ses habitants.

4- Du point de vue opérationnelle, l’accès au chantier du Capitole ne pourra se faire que par la parcelle voisine et toute nouvelle construction sur cette dernière ne pourra qu’obérer la renaissance du Capitole en imposant des coûts prohibitifs. Par ailleurs, il faudra négocier un contrat de « cours communes » entre le projet immobilier du Capitole et de la Villa. A ce titre du point de vue du concours objet de la délibération soumis au présent conseil, c’est une situation qui pourrait entrainer une distorsion de concurrence si le promoteur du projet immobilier du Capitole est le même que celui de la Villa, c’est-à-dire si c’est PROVINI qui réalise le Projet du Capitole.

5- Prévoir sur la villa des Epinettes un secteur de mixité sociale. On ne peut laisser s’aménager 40 logements sur ce secteur sans penser à la nécessité de développer le logement social. Le tissu urbain de la commune n’autorise pas de programme de logements sociaux important, il faut donc greffer à chaque opération privée, une opération de logement social diversifiée, d’au moins 20%. C’est une stratégie qui à va à l’encontre de la concentration des logements sociaux dans les quartiers du Val et de l’autoroute, et qui permet, à Saint-Maurice de garder ses jeunes et donc d’inverser sa courbe de vieillissement et de régression démographique. Evitons le spectre de la fermeture de l’école des Sureaux.

6- Organiser la concertation avec les habitants de la Villa et du quartier, qui ne sera une véritable concertation que si elle est publique et transparente. Les habitants de la Vila pourraient considérer qu’ils sont protégés par le PLU qui tient compte de l’exceptionnalité de la Villa. Mais on constate que la SOCIETE PROVINI joue sur le Plateau, qui est sa chasse gardée, joue à « pas vue pas pris » en terme de permis de construire. Il faut donc donner à la vigilance et à la compétence des habitants un cadre public de concertation.

7- Enfin, nos proposons que le concours ouvert par la délibération de ce jour, le soit à un opérateur de logements sociaux. Ils réalisent de très beaux programmes ce qui permettra d’atteindre, avec les 12 logements, un double objectif : construire du logement social et financer le Capitole.

*Il vaut mieux une Zone d’aménagement bien comprise et une concertation bien menée que des autorisations de construire, attribués en dépit des règles d’urbanisme par la commune, comme par exemple, le permis du 16-18 rue des Epinettes dont l’arrêté a été annulé par le TA le 25 mars 2020, ainsi que le permis modificatif, pour méconnaissance des articles UA6 et UA 7 du code de l’urbanisme. La commune a été condamnée aux dépens. Il s’agissait encore d’un projet PROVINI. On ne peut pas laisser la société PROVINI devenir l’aménageur du quartier du Plateau.

Claude Nicolas Conseil du 15 décembre 2021

Cette intervention au conseil municipal est visible en vidéo (2 parties) ici :

partie 1 : https://youtu.be/2LdKbhfnbE8

partie 2 : https://youtu.be/jXk-D69JB0U

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